Nieuw stadshart krijgt steeds meer vorm
STADSONTWIKKELING | case
Het centrum van Utrecht ondergaat een langdurige metamorfose. Uitbreiding en herontwikkeling moeten zorgen voor een stadshart dat klaar is voor de toekomst. Een vernieuwde binnenstad die de sterke bevolkingsgroei faciliteert en een passend antwoord biedt op veranderende eisen en wensen. De waardering van mensen vormt de ultieme lakmoesproef, zegt Programmadirecteur Centrum Leen de Wit. Als zij hier met plezier wonen, werken en verblijven is onze missie geslaagd.
TEKST HANS HAJÉE
Nieuw stadshart krijgt steeds
meer vorm
Volgende fase voor metamorfose centrum Utrecht
Wonderwoods brengt het bos terug naar de stad (illustratie Wonderwoods Development).
case | STADSONTWIKKELING
De herontwikkeling van het stationsgebied aan de oostkant van het station het station zelf en het gedeelte aan de kant van de historische binnenstad nadert langzamerhand haar voltooiing. De nadruk komt nu te liggen op de Jaarbeurszijde, zegt Leen de Wit, namens de gemeente als Programmadirecteur verantwoordelijk voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het gehele centrum. Het Stadskantoor is al geruime tijd in gebruik, net als Rijkskantoor De Knoop. Burgemeester Jan van Zanen opende onlangs het WTC en op tal van plaatsen wordt druk gebouwd.
Menging van functies
De veranderende manier van werken heeft invloed op de ontwikkelingen in dit deel-gebied. Er is een toenemende voorkeur voor een gevarieerde centrumomgeving als werklocatie. Daarom is veel aandacht voor menging van functies. Er komen meer woningen dan aanvankelijk gepland. In een
aantal gebouwen wordt werken en wonen gecombineerd, met een mix van voorzienin-gen in de plinten.
Ook cultuur en leisure dragen bij aan de levendigheid. Zo komt in het gebouw Wonderwoods het Playlab, een beleving op het snijvlak van technologie en beeldende kunst. Verder is de Jaarbeurs natuurlijk een enorme trekker met het Beatrixtheater en de talloze evenementen. De beursorganisator investeert de komende jaren fors in haar complex en wil de activiteiten nog nauwer met de stad verbinden.
Ook cultuur en leisure dragen bij aan de levendigheid
Van hard naar zacht
Rode draad bij de centrumontwikkeling is gezond stedelijk leven, een belangrijk speer-
punt voor Utrecht. Dat uit zich in tal van zaken. Voorzieningen worden zo ontworpen dat zij mensen aanzetten tot beweging. Je moet bijvoorbeeld een stukje lopen om vanuit een parkeergarage de bovenliggende kantoren te bereiken. Ontmoetingen dragen bij aan de sociale samenhang in de stad. Daarom worden zowel in de openbare ruimte als in gebouwen plekken gecreëerd waar mensen elkaar treffen. Bij het terugdrin-gen van stress cruciaal voor de gezondheid speelt groen een wezenlijke rol. Dat wordt op tal van locaties toegevoegd. Zoals in de twee groene torens van Wonderwoods, een eyecatcher die straks het bos terugbrengt naar de stad.
Bij de beleving van bezoekers en bewo-ners speelt ook architectuur een grote rol. Stadskantoor en WTC spreken zeker aan maar het zijn strakke, harde gebouwen, zegt De Wit. De nieuwe ontwerpen worden zachter en warmer, ook door het gebruik van natuurlijke materialen.
Foto ©cu2030.nl
PROJECTEN
In ontwikkeling
1 Jaarbeurspleingebouw: Kantoor
2 De Generaal: Kantoor
3 Oude Daalstraat: Woningen
4 Paardenveld: Woningen, horeca, bioscoop
5 Lombokplein: Woningen, retail, dienstverlening
6 Beurskwartier: Woningen, kantoren, leisure
7 Central Park: Kantoor
Tender gestart/overeenkomst
8 Smakkelaarsveld: Woningen, groen
9 Wonderwoods: Leisure, kantoor, woningen
In aanbouw
10 Amrâth Galaxy Tower: Hotel, woningen
11 Noordgebouw: Woningen, kantoor, hotel, retail
12 Het Platform: Woningen, kantoor, overig
13 Van Sijpesteijnkade: Woningen
Opgeleverd
14 WTC Utrecht: Kantoor
15 Rijkskantoor de Knoop: Kantoor
Haalbare businesscase
Duurzaamheid is nauw verweven met gezond stedelijk leven. Gelukkig sturen marktpartijen steeds nadrukkelijker op dit aspect. Ook het Bouwbesluit legt de duur-zame lat hoger. Waar de gemeente grond in eigendom heeft zoals bij Beurskwartier en Lombokplein kunnen wij zelf de randvoor-waarden bepalen. Dat heeft wel een grens. Stapeling van ambities op het gebied van architectuur, functiemenging, duurzaamheid en gezondheid kan ertoe leiden dat voor ontwikkelaars geen realistische businesscase meer mogelijk is. Daarom kijken wij per ten-der: wat zijn de essenties, wat is een haalbare uitvraag?
Doorgaand verkeer terugdringen
De optimale bereikbaarheid per openbaar vervoer maakt het Utrechtse centrum bij uit-stek tot een duurzame locatie. Voetgangers en fietsers krijgen alle ruimte, doorgaand autoverkeer wordt zoveel mogelijk verme-den. Denk aan de Croeselaan die nu eindigt bij de nieuwe parkeergarage onder het Jaarbeursplein.
Vanaf het westen is de Graadt van Roggenweg de belangrijkste toegangsroute naar het centrum. Het aantal autos nam hier de afgelopen jaren gestaag af. Bij een maximumsnelheid van 50 km/u zijn het er nu dagelijks nog circa 20.000. Wordt die snelheid verlaagd tot 30 dan dringen we het door-gaande verkeer verder terug. Er is de nodige weerstand tegen dit voornemen. Maar voor wie echt in het centrum moet zijn, wordt de autobereikbaarheid straks misschien wel beter dan nu het geval is.
Tijdloos en flexibel
Naast in bestaande voorzieningen inclusief de nieuwe garage onder het Jaarbeursplein zal parkeren veelal op afstand plaatsvinden. Onder de woningen in het Beurskwartier komt alleen parkeergelegenheid voor deelautos. Bewoners met een auto kun-nen deze kwijt aan de overzijde van het Merwedekanaal. Hiermee sorteert Utrecht voor op de snelle ontwikkeling van auto-noom vervoer. Dat gaat er echt komen. Verzamellocaties voor autos zijn dan een logische voorziening.
Hiermee raakt De Wit de wellicht grootste uitdaging bij stadsontwikkeling. Het creëren van tijdloze oplossingen is helaas een utopie.
Het is zaak om toekomstige ontwikkelingen naar beste vermogen te duiden maar tegelij-kertijd vooral flexibel te zijn. Voetgangers en fietsers zijn een constante factor; daar kun je een gebied goed op inrichten. Elementen als looproutes blijven ook in de toekomst van waarde, net als pleinen en groen. Voor het overige gaat het vooral om maximale flexibiliteit. Mooi voorbeeld is een circulair concept als The Green House. Een demon-tabel gebouw dat straks eenvoudig plaats kan maken voor een andere bestemming op dezelfde plek.
Uiteindelijk bepaalt de waardering van mensen of een ontwikkeling succesvol is.
Momentum benutten
Het economisch tij geeft de ontwikkelingen in het Utrechtse centrum een stevige steun in de rug. Het momentum is gunstig. Illustratief is de kantorenleegstand. Waar 5% wordt beschouwd als een gezond frictiepercentage is in het stationsgebied maar 1% beschikbaar. Pas opgeleverde gebouwen zoals het WTC zijn vrijwel volledig bezet en ook nieuwe horecaconcepten trekken veel klanten. Daarom doen we er alles aan om ontwikke-lingen zo snel mogelijk te realiseren.
Elk voordeel heeft zijn nadeel. Er staat veel druk op de capaciteit en kosten van bouwbe-drijven. Ontwikkelaars hebben te maken met kostenstijgingen van 20 tot 30%. Dat kan voor vertraging zorgen. Ook onze ambtelijke orga-nisatie heeft haar grenzen. Voor heel Utrecht zitten we in 2019 op 4 tot 5.000 nieuwe woningen per jaar. Dat is heel veel.
Het volgende deelgebied dient zich alweer aan. Volgend jaar gaan we aan de slag met het stedenbouwkundig plan voor het Lombokplein. Opmerkelijk element daarbij wordt het doortrekken van de Leidsche Rijn naar de gracht via het Smakkelaarsveld. In 2023 start dan de laatste fase, de ontwikke-ling van het Beurskwartier; woningbouw op en rond het huidige parkeerterrein van de Jaarbeurs.
Culturele daad
Stel, het is 2030. Wanneer is voor De Wit de herontwikkeling en uitbreiding van het cen-trumgebied geslaagd? Er moet evenwicht zijn tussen de delen aan beide zijden van het spoor. Elk met hun unieke kenmerken en functies, maar duidelijk één geheel, een samenhangend kloppend stadshart. Een gebied ook waar inwoners trots op zijn en mensen graag wonen, werken en verblijven. Want stadsontwikkeling is veel meer dan gebouwen neerzetten, benadrukt De Wit. Het is een culturele daad. Uiteindelijk bepaalt de waardering van de mensen of een ontwik-keling succesvol is. Hun oordeel is de ultieme lakmoesproef.
OPERATIE OPEN HART
De ontwikkeling van het Utrechtse stationsge-bied kent een lange historie. Voordat daadwer-kelijk gestart kon worden met de werkzaamhe-den is politiek menig robbertje gevochten. Ook vond een heus referendum plaats. Ed van Eeden legde de totstandkoming van dit voor Utrecht cruciale project vast in Operatie Open Hart Twintig jaar bouwen aan het Stations-gebied Utrecht. Hiervoor interviewde hij maar liefst zeventig betrokkenen, bestuurders en beïnvloeders. Het boek verscheen bij Matrijs (ISBN 978-90-5345-540-1), omvat 352 paginas en kost 19,95
case | STADSONTWIKKELING
Utrecht Business Nr 5 2018
