column

Hoe ontsnap ik uit een vrille?

Vliegles voor vastgoedbeleggers

In 2004 ontdekten twee van mijn afstudeerders bij toeval waarom sommige kantoren leeg bleven staan. Vanaf 2010 trad ik regelmatig op met mijn boodschap: ‘De boekwaarde van het vastgoed nadert stallspeed*’.

De stallspeed-waarschuwing (minder huurders, leegstand, alsof de piloot het gas dichttrekt) werd breed genegeerd. Al stond een kantoor drie jaar leeg, het bleef op de balans van de eigenaar staan voor bijna de oorspronkelijke waarde. Die oorspronkelijke waarde was veelal bepaald op basis van een huurcontract voor tien jaar. De gegeven kortingen van vaak 5% bleven bij de waardebepaling buiten beeld. Misschien wel omdat deze kortingen ‘allonges’ werden genoemd. De zo bepaalde waarde van de kantoren leverde voor de eigenaren rendement op in de eerste tien jaar. Op het gebouw werd niet afgeschreven. De huurder zou immers toch veel langer blijven? Helaas. De huurder vertrok en de piloot kon geen gas meer geven.

In de gemeente Utrecht staat nu 400.000 m2 kantoor te huur. Dat is

40 hectare, of 60 voetbalvelden! In de hele regio Utrecht is dat het dubbele. De verborgen leegstand is nog iets groter, maar die wordt niet gemeten. De leegstand in de stad groeit de komende jaren nog stevig door. En

de waarde van (lege) kantoren zit in een vrille; een spiraalvlucht die naar beneden tolt.

hoeders van financiële stabiliteit.

De beste vergelijking van boekwaarde in deze niet-transparante vastgoedmarkt blijft die met een ver opgeblazen ballon. Het plastic is al helemaal doorzichtig. Vooral niet meer blazen, en alle scherpe voorwerpen uit de buurt… De beste manier om aan deze vrille te ontsnappen, is vol overtuiging rechts voeten geven en de neus naar beneden drukken. Met grote vaart afschrijven dus, verantwoordelijkheid en verlies nemen en communiceren. Initiatieven voor herbestemmen mogelijk maken. En voor het gemeentelijk apparaat: ga niet zelf hobbyen met eigen gebouwen. Laat het aan de markt. Wethouders: maak het probleem niet groter! n

*Stallspeed is de (te lage) snelheid van een vliegtuig, waarbij het nog net blijft vliegen, vlak voordat het toestel in een spiraalvlucht naar beneden stort. De piloot wordt gewaarschuwd door een indringende pieptoon zodra hij te langzaam vliegt.

UtrechT business | nummer 5 | november 2013

Ir. André Verschoor
Directeur

AdviespraktijkGebouwen Utrecht