Rol kantoorgebouw is veranderd
Anne de Jong, Portfolio Director van het CBRE Dutch Office Fund
BEDRIJFSPROFIEL
CBRE Dutch Office Fund
De rol van het kantoor-
gebouw is veranderd
TEKST EILEEN BOSMAN FOTOGRAFIE BAS KIJZERS
Sinds twee jaar is CBRE eigenaar van ING REIM, nu bekend
als CBRE Global Investors. CBRE Global Investors is één van
‘s werelds grootste vastgoedbeleggers die zich wereldwijd bezighoudt met het managen van vastgoed beleggingsfondsen voor publieke en private pensioenfondsen, investeringsfondsen, verzekeringsmaatschappijen, staatsfondsen, stichtingen en particulieren. Op Schiphol is het Nederlandse en Europese hoofdkantoor gevestigd, verantwoordelijk voor de Europese beleggingsactiviteiten. Eén daarvan is het CBRE Dutch Office Fund, vroeger bekend als het ING Dutch Office Fund. Het CBRE Dutch Office Fund belegt in de Nederlandse kantorenmarkt met geld afkomstig van institutionele beleggers. De huidige portefeuille bestaat met 800.000 m2 uit ongeveer zeventig kantoorgebouwen. Het kantorenfonds is één van de drie Nederlandse fondsen van CBRE Global Investors. Daarnaast bestaan nog het CBRE Dutch Residential Fund (woningenfonds) en het CBRE Dutch Retail Fund (winkelfonds).
Kwaliteit op drie vlakken
De gebouwen uit de portefeuille van het CBRE Dutch Office Fund bevinden zich voornamelijk in de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Dit zijn tevens de belangrijkste kantoorlocaties in Nederland. ‘Wij hebben een vrij scherpe focus op wat wij als de bovenkant van de kantorenmarkt beschouwen,’ legt De Jong uit. ‘Daarom kiezen wij bewust voor de betere locaties, kwaliteit van de gebouwen en kwaliteit van het management.’ De Jong benadrukt hiermee direct de drie speerpunten die het CBRE Dutch Office Fund hanteert. Door kwaliteit te leveren op alle drie de vlakken versterkt het fonds continu haar positie.
Het CBRE Dutch Office Fund acht het van belang dat een goed kantoor op een uitstekende locatie tevens de nodige kwalitatief hoogstaande voorzieningen biedt. ‘Niet alleen een goede bereikbaarheid via het openbaar vervoer is een vereiste. Diverse faciliteiten, zoals een hotel, sportschool en winkelgelegenheid worden steeds belangrijker,’ meent De Jong. Hij weet het belang en de vraag hiernaar treffend te illustreren met een recent voorbeeld: ‘In 2012 heeft het CBRE Dutch Office Fund NUON als klant binnen gehaald. Een van de grootste transacties in een gebouw in Nederland, dat voor die tijd op risico werd ontwikkeld. Die partij heeft mede voor dit kantoor gekozen vanwege het feit dat wij hoogwaardige voorzieningen hebben aangebracht.’
Andere rol
Veranderende behoeftes in de maatschappij gaan hand in hand met de eisen die vandaag de dag aan een kantoor gesteld worden. Allerhande faciliteiten in combinatie met een kwalitatief goed kantoor op een uitstekende locatie en een duurzaam karakter zijn inmiddels geaccepteerde vereisten. Voorbeelden uit de praktijk tonen de meerwaarde van die aspecten die tezamen een succesformule opleveren. ‘Wij zien het WTC Amsterdam [onderdeel van het CBRE Dutch Office Fund, red.] als een plek waar alle elementen uit ons beleid terugkomen,’ vertelt De Jong. ‘Aan de ene kant is het goed te bereiken met het openbaar vervoer en de auto. Aan de andere kant zijn er hoogwaardige voorzieningen waar gebruikers zeer tevreden over zijn. Dat maakt het verschil.’ Door deze filosofie op de juiste wijze uit te voeren, weet het CBRE Dutch Office Fund zich te onderscheiden. ‘Monofunctionele kantoorpanden zijn niet meer van deze tijd. Men wil niet meer in een omgeving zitten waar iedereen enkel werkt. De rol van het kantoorgebouw verandert en past steeds meer bij wat we Het Nieuwe Werken noemen. Dit moet toepasbaar zijn in al onze gebouwen, wetende dat dit voor ieder bedrijf een andere betekenis heeft.’
Waar vroeger een kantoor primair werd gezien als noodzakelijk onderdeel van de bedrijfsactiviteiten, is het nu in toenemende mate een strategisch element in het imago van het bedrijf. Nog steeds zijn kantoren nodig, maar tegenwoordig gebruiken bedrijven en andere partijen ze om bijvoorbeeld personeel aan zich te binden. Het kantoorgebouw moet van toegevoegde waarde zijn voor het gehele bedrijf. ‘Crisis of niet, de kwaliteit moet goed of zelfs beter zijn.’
Duurzaam gedrag
Bij het opleveren van kwalitatief hoogstaande kantoorpanden staat het aspect duurzaamheid zeer hoog in het vaandel bij het CBRE Dutch Office Fund. Te meer omdat zij daar zelf bijzonder veel waarde aan hechten, maar ook vanwege het simpele feit dat het één van de belangrijkste eisen is die de aandeelhouders stellen aan gebouwen. ‘Institutionele beleggers laten duurzaamheid, in het kader van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, steeds belangrijker meewegen bij het maken van beleggingsbeslissingen. Zeker de grotere partijen zijn daar zeer vooruitstrevend in,’ aldus De Jong. ‘Daarnaast hebben we de gebruikers, de grotere corporates, die daar steeds meer waarde aan hechten. De ene klant meer dan de ander, maar over een jaar of vijf zullen alle huurders het belangrijk vinden. Wij zijn van mening dat we daar klaar voor moeten zijn.’
Een duurzame beleggingsvisie is tweeledig, weet De Jong. Enerzijds is het verduurzamen van de portefeuille, onder andere door het herontwikkelen van gebouwen, een essentieel onderdeel. Anderzijds is het een kwestie van het operationeel veranderen van het menselijk gedrag binnen kantoor. ‘Die laatste component is iets waar het CBRE Dutch Office Fund op het moment mee bezig is. Daarom lanceren we binnenkort een app voor tablets en smartphones (IOS, Android en Windows). Gebruikers kunnen hier per kwartier op zien hoeveel stroom ze verbruiken. Door dit aan directe kosten te koppelen, creëer je awareness,’ legt De Jong uit. ‘We geloven in het gedrag van mensen.’
Meest duurzame vastgoedbelegger
Menselijk gedrag valt echter moeilijk los te koppelen van technische toepassingen, vertelt De Jong: ‘Het is soms ook een kwestie om het menselijk gedrag te beïnvloeden middels technische maatregelen. Denk aan het anders instellen van verwarmingsinstallaties om energie te besparen. Deze hoeven niet 24/7 op dezelfde temperatuur te staan.’ De ideeën die het CBRE Dutch Office Fund heeft over duurzaamheid probeert zij te projecteren op de beleidsvoering van haar gebruikers. Middels adviezen en een goede klantrelatie probeert het CBRE Dutch Office Fund haar gebruikers tevreden te houden en bewust te laten worden van duurzaamheid. Het is niet voor niets dat het CBRE Dutch Office Fund opnieuw door GRESB is uitgeroepen tot Green Star en Sector Leader. Daarnaast heeft de Nederlandse tak van CBRE Global Investors onlangs de Green Brick Award in ontvangst mogen nemen als meest duurzame vastgoedbelegger van Nederland.
Het waait ook bij ons
De kantorensector is op het moment een lastige markt. Deze gaat gebukt onder hoge leegstandniveaus. ‘Maar’, zegt De Jong, ‘door de focus te leggen op kwaliteit, locatie en dienstverlening zorgen we ervoor dat er nog steeds toekomst is voor eenieder die in kantoren belegt. Het is wel zo dat als het buiten stormt, het ook hard waait bij ons. Wij denken dat een deel van de kantorenmarkt zal overleven en dat is het deel waar wij onze focus op leggen. Huurders waarderen maatwerk en kwaliteit op alle vlakken en dat is exact waar wij ons op onderscheiden. Het gaat fout op het moment dat partijen tekort schieten op één of meerdere vlakken.’
Ondanks de heersende negatieve stemming wat betreft de vastgoedsector gaat het CBRE Dutch Office Fund uit van eigen kracht. De Jong: ‘Wat wij zien in de kantorenmarkt is dat er behoorlijk negatief gesproken wordt over de markt in het algemeen. Echter, als je genuanceerd gaat kijken zie je nog steeds dat het op veel gebieden goed gaat. Goede gebouwen zijn en blijven altijd in trek. Dat houdt ons overeind. Huidige marktomstandigheden blijven uitdagend en vereisen hard werken, maar wij kijken positief naar de toekomst.’ n
Ondanks hoge leegstandniveaus, veranderende gebruikerseisen in de Nederlandse kantorenmarkt en fors toegenomen concurrentie gaat het goed met Nederlands grootste kantorenbelegger. De portefeuille van het CBRE Dutch Office Fund bevat een grote hoeveelheid kantoorpanden die voldoen aan de hoge kwaliteit- en duurzaamheideisen die tegenwoordig door gebruikers aan kantoren worden gesteld. Anne de Jong, Portfolio Director van het CBRE Dutch Office Fund, legt uit hoe het fonds zijn sterke marktpositie weet te behouden in economisch uitdagende omstandigheden.
Sinds twee jaar is CBRE eigenaar van ING REIM, nu bekend
als CBRE Global Investors. CBRE Global Investors is één van
‘s werelds grootste vastgoedbeleggers die zich wereldwijd bezighoudt met het managen van vastgoed beleggingsfondsen voor publieke en private pensioenfondsen, investeringsfondsen, verzekeringsmaatschappijen, staatsfondsen, stichtingen en particulieren. Op Schiphol is het Nederlandse en Europese hoofdkantoor gevestigd, verantwoordelijk voor de Europese beleggingsactiviteiten. Eén daarvan is het CBRE Dutch Office Fund, vroeger bekend als het ING Dutch Office Fund. Het CBRE Dutch Office Fund belegt in de Nederlandse kantorenmarkt met geld afkomstig van institutionele beleggers. De huidige portefeuille bestaat met 800.000 m2 uit ongeveer zeventig kantoorgebouwen. Het kantorenfonds is één van de drie Nederlandse fondsen van CBRE Global Investors. Daarnaast bestaan nog het CBRE Dutch Residential Fund (woningenfonds) en het CBRE Dutch Retail Fund (winkelfonds).
Kwaliteit op drie vlakken
De gebouwen uit de portefeuille van het CBRE Dutch Office Fund bevinden zich voornamelijk in de vier grote steden: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Dit zijn tevens de belangrijkste kantoorlocaties in Nederland. ‘Wij hebben een vrij scherpe focus op wat wij als de bovenkant van de kantorenmarkt beschouwen,’ legt De Jong uit. ‘Daarom kiezen wij bewust voor de betere locaties, kwaliteit van de gebouwen en kwaliteit van het management.’ De Jong benadrukt hiermee direct de drie speerpunten die het CBRE Dutch Office Fund hanteert. Door kwaliteit te leveren op alle drie de vlakken versterkt het fonds continu haar positie.
Het CBRE Dutch Office Fund acht het van belang dat een goed kantoor op een uitstekende locatie tevens de nodige kwalitatief hoogstaande voorzieningen biedt. ‘Niet alleen een goede bereikbaarheid via het openbaar vervoer is een vereiste. Diverse faciliteiten, zoals een hotel, sportschool en winkelgelegenheid worden steeds belangrijker,’ meent De Jong. Hij weet het belang en de vraag hiernaar treffend te illustreren met een recent voorbeeld: ‘In 2012 heeft het CBRE Dutch Office Fund NUON als klant binnen gehaald. Een van de grootste transacties in een gebouw in Nederland, dat voor die tijd op risico werd ontwikkeld. Die partij heeft mede voor dit kantoor gekozen vanwege het feit dat wij hoogwaardige voorzieningen hebben aangebracht.’
Andere rol
Veranderende behoeftes in de maatschappij gaan hand in hand met de eisen die vandaag de dag aan een kantoor gesteld worden. Allerhande faciliteiten in combinatie met een kwalitatief goed kantoor op een uitstekende locatie en een duurzaam karakter zijn inmiddels geaccepteerde vereisten. Voorbeelden uit de praktijk tonen de meerwaarde van die aspecten die tezamen een succesformule opleveren. ‘Wij zien het WTC Amsterdam [onderdeel van het CBRE Dutch Office Fund, red.] als een plek waar alle elementen uit ons beleid terugkomen,’ vertelt De Jong. ‘Aan de ene kant is het goed te bereiken met het openbaar vervoer en de auto. Aan de andere kant zijn er hoogwaardige voorzieningen waar gebruikers zeer tevreden over zijn. Dat maakt het verschil.’ Door deze filosofie op de juiste wijze uit te voeren, weet het CBRE Dutch Office Fund zich te onderscheiden. ‘Monofunctionele kantoorpanden zijn niet meer van deze tijd. Men wil niet meer in een omgeving zitten waar iedereen enkel werkt. De rol van het kantoorgebouw verandert en past steeds meer bij wat we Het Nieuwe Werken noemen. Dit moet toepasbaar zijn in al onze gebouwen, wetende dat dit voor ieder bedrijf een andere betekenis heeft.’
Waar vroeger een kantoor primair werd gezien als noodzakelijk onderdeel van de bedrijfsactiviteiten, is het nu in toenemende mate een strategisch element in het imago van het bedrijf. Nog steeds zijn kantoren nodig, maar tegenwoordig gebruiken bedrijven en andere partijen ze om bijvoorbeeld personeel aan zich te binden. Het kantoorgebouw moet van toegevoegde waarde zijn voor het gehele bedrijf. ‘Crisis of niet, de kwaliteit moet goed of zelfs beter zijn.’
Duurzaam gedrag
Bij het opleveren van kwalitatief hoogstaande kantoorpanden staat het aspect duurzaamheid zeer hoog in het vaandel bij het CBRE Dutch Office Fund. Te meer omdat zij daar zelf bijzonder veel waarde aan hechten, maar ook vanwege het simpele feit dat het één van de belangrijkste eisen is die de aandeelhouders stellen aan gebouwen. ‘Institutionele beleggers laten duurzaamheid, in het kader van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, steeds belangrijker meewegen bij het maken van beleggingsbeslissingen. Zeker de grotere partijen zijn daar zeer vooruitstrevend in,’ aldus De Jong. ‘Daarnaast hebben we de gebruikers, de grotere corporates, die daar steeds meer waarde aan hechten. De ene klant meer dan de ander, maar over een jaar of vijf zullen alle huurders het belangrijk vinden. Wij zijn van mening dat we daar klaar voor moeten zijn.’
Een duurzame beleggingsvisie is tweeledig, weet De Jong. Enerzijds is het verduurzamen van de portefeuille, onder andere door het herontwikkelen van gebouwen, een essentieel onderdeel. Anderzijds is het een kwestie van het operationeel veranderen van het menselijk gedrag binnen kantoor. ‘Die laatste component is iets waar het CBRE Dutch Office Fund op het moment mee bezig is. Daarom lanceren we binnenkort een app voor tablets en smartphones (IOS, Android en Windows). Gebruikers kunnen hier per kwartier op zien hoeveel stroom ze verbruiken. Door dit aan directe kosten te koppelen, creëer je awareness,’ legt De Jong uit. ‘We geloven in het gedrag van mensen.’
Meest duurzame vastgoedbelegger
Menselijk gedrag valt echter moeilijk los te koppelen van technische toepassingen, vertelt De Jong: ‘Het is soms ook een kwestie om het menselijk gedrag te beïnvloeden middels technische maatregelen. Denk aan het anders instellen van verwarmingsinstallaties om energie te besparen. Deze hoeven niet 24/7 op dezelfde temperatuur te staan.’ De ideeën die het CBRE Dutch Office Fund heeft over duurzaamheid probeert zij te projecteren op de beleidsvoering van haar gebruikers. Middels adviezen en een goede klantrelatie probeert het CBRE Dutch Office Fund haar gebruikers tevreden te houden en bewust te laten worden van duurzaamheid. Het is niet voor niets dat het CBRE Dutch Office Fund opnieuw door GRESB is uitgeroepen tot Green Star en Sector Leader. Daarnaast heeft de Nederlandse tak van CBRE Global Investors onlangs de Green Brick Award in ontvangst mogen nemen als meest duurzame vastgoedbelegger van Nederland.
Het waait ook bij ons
De kantorensector is op het moment een lastige markt. Deze gaat gebukt onder hoge leegstandniveaus. ‘Maar’, zegt De Jong, ‘door de focus te leggen op kwaliteit, locatie en dienstverlening zorgen we ervoor dat er nog steeds toekomst is voor eenieder die in kantoren belegt. Het is wel zo dat als het buiten stormt, het ook hard waait bij ons. Wij denken dat een deel van de kantorenmarkt zal overleven en dat is het deel waar wij onze focus op leggen. Huurders waarderen maatwerk en kwaliteit op alle vlakken en dat is exact waar wij ons op onderscheiden. Het gaat fout op het moment dat partijen tekort schieten op één of meerdere vlakken.’
Ondanks de heersende negatieve stemming wat betreft de vastgoedsector gaat het CBRE Dutch Office Fund uit van eigen kracht. De Jong: ‘Wat wij zien in de kantorenmarkt is dat er behoorlijk negatief gesproken wordt over de markt in het algemeen. Echter, als je genuanceerd gaat kijken zie je nog steeds dat het op veel gebieden goed gaat. Goede gebouwen zijn en blijven altijd in trek. Dat houdt ons overeind. Huidige marktomstandigheden blijven uitdagend en vereisen hard werken, maar wij kijken positief naar de toekomst.’ n
Voor meer informatie: www.dutchofficefund.com
APPLIED GAMING IS SERIOUS BUSINESS
De regio Utrecht is een van de grootste gameshubs in Nederland. De helft van alle medewerkers die in onze gamesector werkzaam zijn, is opgeleid aan de Hogeschool Utrecht, Hogeschool voor de Kunsten Utrecht of Universiteit Utrecht. En ruim een derde van alle Nederlandse banen in deze nieuwe branche bevindt zich in Utrecht en Hilversum. Daarnaast kent de regio een grote zorgsector. Daarom heeft Economic Board Utrecht het initiatief genomen voor Growing Games. Dit is een landelijk stimuleringsprogramma waarin ruim 25 partners hun krachten bundelen bij de investering in applied gaming. Dit betreft toepassing van gaming bij onder meer behandelwijzen in de zorg. De wereldwijde markt hiervoor groeit explosief; in 2015 gaat het naar verwachting al om een omzet van 10 miljard euro. Serious business dus. Bovendien één die volop groeikansen biedt voor de Nederlandse gamesector. Growing Games zet in op het benutten van deze kansen door verdere toename van marktaandeel, groei van startups, meer banen in de gamesector en innovatieve oplossingen die bijdragen aan maatschappelijke uitdagingen. Denk aan het beperken van zorgkosten en het tegelijkertijd bijdragen aan een betere gezondheid.
HOOGSTE PUNT KOP VAN LOMBOK
Medio oktober werd het hoogste punt bereikt van de bouw van woon- en winkelcentrum Buenos Aires in de Kop van Lombok te Utrecht. De mijlpaal werd gevierd samen met de bouwvakkers van aannemer Aan de Stegge, die voor de gelegenheid getrakteerd werden op een frietje. De nieuwbouw omvat circa 2.300 m2 winkelruimte plus 84 appartementen en wordt medio 2014 opgeleverd. De Kop van Lombok – een project van Bouwfonds Ontwikkeling – ondergaat de komende jaren een metamorfose. Er ontstaat een mix van wonen en werken met appartementen, een supermarkt, kleine winkeltjes en een moskee met een groot sociaal cultureel centrum. Onder het gebouw realiseert de gemeente een tweelaagse parkeergarage met circa 230 plaatsen.
ASIAN TOWER OPENT FOODCORNER
Het Japanse en Oriëntaalse specialiteitenrestaurant Asian Tower in Nieuwegein heeft haar aanbod uitgebreid met een foodcorner. Gasten vinden er een groot assortiment aan verse broodjes plus Japanse en Chinese gerechten, om mee te nemen of ter plekke op te eten. De foodcorner werd op 21 oktober officieel geopend. Voorafgaand daaraan vond een spectaculaire leeuwendans plaats. Deze traditionele dans wordt uitgevoerd door zes in leeuwenkostuum gehulde dansers die samen drie leeuwen vormen. Uitvoering van de dans op de werkvloer van een bedrijf heeft een gelukbrengende werking. De leidende leeuw verorbert een gift van sinaasappelen en een krop sla. Door het uitspuwen ervan op de vloer wordt het geluk verspreid.
